Rynek nieruchomości w Polsce w 2018 roku wypadł niezwykle ciekawie w stosunku do lat poprzednich. Sprawdziły się wcześniejsze prognozy, zakładające znaczący wzrost cen nieruchomości, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Pomimo tego chętnie inwestowano w rynek deweloperski. Przyjrzyjmy się, zatem nieco bliżej jak kształtował się rynek nieruchomości w Polsce w roku 2018, uwzględniając poszczególne segmenty (mieszkania, domy oraz działki budowlane).

Wzrost cen nieruchomości w Polsce w 2018 roku

Indeks Cen Transakcyjnych w Polsce od początku 2018 r. stale rośnie. Wskaźnik, obrazujący zmianę cen mieszkań na rynku nieruchomości wśród największych miast w Polsce, jest mniej więcej o 13,4 proc. wyższy niż rok temu, a w niektórych miastach nawet o 15 proc. A zatem póki co, nic nie wskazuje na załamanie się rynku nieruchomości, ponieważ kupujący nie odpuszczają, podnosząc w ten sposób ceny mieszkań.

Co prawda wzrost cen nieruchomości wpłynął na spadek rentowności najmu, nie mniej jednak biorąc pod uwagę fakt, iż nadal generuje zyski – średnio o 5,18 proc. w skali roku – to jest to kusząca oferta, w porównaniu chociażby z lokatami bankowymi. A te średnio oferują (po odliczeniu obowiązkowego podatku od zysków kapitałowych) 1,3 proc. Uwzględniając inflację 2 proc. w skali roku, pozostawiając pieniądze w banku na dłuższy czas, po prostu na tym stracimy.

Taka sytuacja powoduje, że inwestorzy chętniej korzystają z rynku deweloperskiego. Zakupione przez nich mieszkania, trafiają na rynek wynajmu, podbijając w ten sposób ceny nieruchomości w większych miastach, jak to miało miejsce w 2018 r.

Rynek nieruchomości a rynek kredytów hipotecznych

Dzięki wysokiemu popytowi na rynku nieruchomości w 2018 r., bardzo dobrze miał się również rynek kredytów hipotecznych. Według BIK prawdopodobnie będzie to trzeci najlepszy rok pod względem wartości udzielonych kredytów (lepsze wyniki były jedynie w 2007 i 2008 r.), a to nie tylko za sprawą dużego zainteresowania, ale również, dlatego że pożyczamy coraz wyższe kwoty.

W 2018 roku klienci banków mogli liczyć na wyższe poziomy zdolności kredytowych, a to dzięki niskim stopom procentowym i obniżonym marżom. Ponadto dobra kondycja gospodarki przyczyniła się do wzrostu średniej płacy na rynku.

Taka sytuacja spowodowała, że popyt na kredyty w 2018 r. stale rósł i w październiku Polacy zaciągnęli kredyty mieszkaniowe o wartości o 17,4 proc. wyższej niż w październiku 2017 r. Oczywiście przyczyniło się to do tego, że ceny mieszkań nie maleją, a nawet w niektórych miastach rosną.

Rynek budynków niemieszkalnych w roku 2018 w liczbach

Jak podał Główny Urząd Statystyczny, w okresie I-III kw. 2018 r. znacząco wzrosła liczba nowych budynków niemieszkalnych w Polsce oddanych do użytkowania – o 0,2 proc. w stosunku do roku poprzedniego, z kolei budynków rozbudowanych spadła o 1,5 proc.

Największe wzrosty odnotowano dla budynków biurowych (29,2 proc.), jak również hoteli i budynków zakwaterowania turystycznego (18,5 proc.). Zaś pod względem powierzchni oddanej do eksploatacji w badanym okresie przeważały budynki przemysłowe i magazynowe (45,2 proc.). Znaczący wkład miały również budynki handlowo-usługowe (13,7 proc.) i pozostałe budynki niemieszkalne (21,0 proc.). Przy czym, największą powierzchnię użytkową budynków niemieszkalnych w analizowanym okresie oddano do użytkowania w województwach: mazowieckim, wielkopolskim oraz śląskim, a najmniejszą: w opolskim, świętokrzyskim i lubuskim.

Mieszkania na sprzedaż

Jak podaje serwis nieruchomości „Otodom”, ceny mieszkań za równo na rynku pierwotnym jak i wtórnym w 2018 r. miały się bardzo dobrze i w największych miastach w Polsce wzrosły nawet o 15 proc. w porównaniu ze styczniem tego roku. Na rynku pierwotnym sprzedano rekordową liczbę mieszkań, za które żądano znacznie większych kwot niż przed rokiem. Co ciekawe, najmniejsza podwyżka miała miejsce w jednym z najdroższych miast – w Krakowie.

W listopadzie za m2 nowego mieszkania trzeba było średnio zapłacić 7626 zł, to o 5 proc. więcej niż w styczniu, a w Poznaniu i Wrocławiu ceny od stycznia wzrosły o 10 proc. Rekordowy pod tym względem okazał się Gdańsk (14%) oraz Szczecin (15%). Nadal nowe mieszkania najdroższe są w Warszawie (ich ceny od stycznia wzrosły o 8 proc.) i obecnie wynoszą średnio 8400 zł za m2.

Rynek wtórny przyniósł jeszcze większy zysk. Od 7 do 9 proc. wzrostu cen za m2 mieszkania odnotowały Lublin, Poznań, Szczecin, Warszawa i Wrocław. Kraków zanotował 10 proc., Łódź – 11 proc., a Gdańsk – 12 proc. Rekord padł w Katowicach i za m2 mieszkania na rynku wtórnym w 2018 r. trzeba było zapłacić o 15 proc. więcej (z ok. 4600 zł w styczniu do ok. 5300 zł w listopadzie). Mimo tego jest to wciąż jedno z najtańszych dużych miast pod tym względem (taniej jest tylko w Łodzi i Szczecinie).

Interesująco przedstawia się sytuacja kawalerek w 2018 r. W Gdańsku ich ceny podskoczyły nawet o 31 proc. w porównaniu ze styczniem tego roku i tym samym przeskoczyły nawet ceny kawalerek w Warszewie (średnia cena zbliżyła się do 400 000 zł). Co ciekawe, w Poznaniu, jedynym dużym mieście w Polsce, ceny ofertowe kawalerek są niższe niż na początku roku 2018 o 3 proc.

Domy na sprzedaż

Jeśli chodzi o sprzedaż domów to można zauważyć pewną prawidłowość, a mianowicie najwięcej sprzedaje się ich wiosną i jesienią, choć i latem jest też sporo transakcji.

Ceny domów w Polsce w 2018 r. utrzymały się na stosunkowo przystępnym poziomie i nie było zaskoczeń, jeśli chodzi o najdroższe miasta w Polsce. Najwyższe ceny domów, zgodnie z analizą ofert serwisu Gratka.pl, odnotowano w: Warszawie (średnio – 2 102 179 zł), Gdańsku (1 337 312 zł), Krakowie (1 317 608 zł), Szczecinie (1 185 546 zł) i Poznaniu (1 155 445 zł). Z kolei najniższe w Opolu (623 777 zł), Kielcach (635 882 zł) i Białymstoku (655 176 zł).

Popyt na domy jednorodzinne zróżnicowany jest w zależności od województwa i najwęższym zainteresowaniem cieszy się w województwach: warmińsko-mazurskim, podkarpackim oraz podlaskim. Najchętniej kupowane są małe domy o powierzchni ok. 150–160 m2.

Działki budowlane na sprzedaż

Ceny działek budowlanych rosły przez cały pierwszy kwartał 2018 r., ale od kwietnia do czerwca znacznie wyhamowały. W II kwartale najbardziej, bo o 5-6 proc., podrożała ziemia w województwach: lubelskim, warmińsko-mazurskim i wielkopolskim. Choć jest to podwyżka rządku kilku złotych na m2, to w przypadku większych działek jest to spora kwota, sięgająca kilku tys. zł różnicy w transakcji, w stosunku do roku poprzedniego.

Województwo lubelskie, warmińsko-mazurskie i mazowieckie w 2018 r. biły rekordy w skali kraju i ich działki droższe są nawet o jedną piątą (20-21 proc.). Wyraźnie podrożały równie działki w Dolnośląskim, Łódzkim (15 proc.) oraz Pomorskim (14 proc.). W pozostałych regionach średnie stawki w ciągu roku wzrosły o co najmniej 5 proc.

Co może się wydarzyć na rynku nieruchomości w 2019 roku?

Jeśli Rada Polityki Pieniężnej nie zdecyduje się na zwiększenie stóp procentowych (obecnie utrzymuje się ona na poziomie 1,71 proc.) to zachowane zostanie niskie oprocentowanie na lokatach bankowych, a co za tym idzie, inwestorzy nadal będą lokować swoje pieniądze poza sektorem bankowym, np. w nieruchomości.

Może też dojść do wzrostu stóp procentowych, które uatrakcyjnią oprocentowanie na lokatach bankowych. Wyższe z kolei oprocentowanie kredytów hipotecznych prawdopodobnie spowolni popyt na kredyty hipoteczne, ponieważ mniej osób będzie posiadało wymaganą zdolność kredytową.

Jeśli dojdzie do niewielkich zmian stóp procentowych (o 0,05 pp. czy o 0,1 pp.) to sytuacja ta nie spowoduje wielu zawirowań na rynku.

Udostępnij nasz wpis w mediach społecznościowych